房企资金面大翻转
在前十大房企不同的操作思路背后,是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等,已经站在了规模竞争的前列,土地储备飙升都在1亿平方米以上,把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。
今年房地产行业最为引人注目的事件之一,便是中国恒大引入1300亿战投大幅降低负债率。与恒大步伐一致的还有近两年大规模收并购的融创中国,其也提出降低净负债率的目标。
而另一边,前期稳健的万科、中海外、龙湖却在逆周期加杠杆,瞄准机会吸纳土储,继续扩大规模。
不同房企出现不同的选择,但都指向同一个方向“规模和效益并存”。在以2016年深圳9·30新政为标志的房地产调控开始一年多后,房地产业进入了下行周期,土地市场开始调整,投资“抄底”机会出现,这是万科等逆周期加杠杆的原因。而恒大、融创等降杠杆的行为,则是前期规模化扩张已到极致,开始注重资金安全与效益的考虑。
加杠杆还是降杠杆?
前三年里做了大量杠杆扩张的中国恒大、碧桂园、融创中国等企业,如今也开始追求财务稳健了。
尤其是11月初,中国恒大间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,达成今年第三次战投,使中国恒大净负债率较去年末大降超六成。
自2009年上市至今,恒大资产净值增长约13倍,规模高速扩张的同时负债率高企。据其2016年中期数据计算,净负债率高达92.97%。
2017年初,中国恒大提出战略转型,即由“规模型” 向“规模+效益型”转变,然后在年中公布了降负债率的目标:计划在2020年6月末,净负债率降至70%左右;恒大还准备在未来三年开启土地储备负增长模式,以降低土地费用支出。
在收购万达文旅资产后,融创中国也开始降低负债率。据申万宏源报告, 2017年接连拿地之后,融创中国上半年负债率位居众房企之首。此外,2016年融创发行了99.57亿元永续债,若把其归至债务栏目下,那么融创的净负债率将在100%以上。
融创中国董事局主席孙宏斌表示,未来会少拿地。总裁汪孟德则透露,到2019年底,融创将把负债率降到双70%(资产负债率、净负债率)。
今年销售规模冲上第一的碧桂园同样开始控制负债。8月,CFO伍碧君透露,“碧桂园将控制公司的净负债率不超过70%。”
此外,因在并购市场快速扩张的阳光城,其负债也在迅速增加,今年前三季度,净负债率已达281%。阳光城执行副总裁吴建斌希望,未来将净负债率降至70%左右。
一边是野蛮生长后开始修剪枝丫降杠杆,一边则是前几年稳健甚至略显保守的万科、中海外等开始反周期操作,加大杠杆拿地。
在9月5日万科的投资者电话会议上,证券事务代表梁洁表示,万科净负债率仅19.6%,未来还有增加杠杆的空间。
一直保持行业净利润第一的中海外也开始扩大规模,今年公司提出拿地千亿的目标。截至6月末,其净负债率为16.1%,相较去年同期有所上升,显示扩张加速。
金地、华润置地等房企的变化更为明显。2016年底至2017年中,华润置地净负债率上升17.7个百分点至41.5%;保利地产则从55%增加至86.6%,上升了31.4个百分点。