河南恒达高负债三冲IPO 港股成小房企融资救命稻草?

　　河南恒达身背高负债三冲IPO 港股成小房企融资“救命稻草”？

　　两度折戟IPO之后，河南恒达集团（控股）有限公司（以下简称“恒达集团”）卷土重来，于今年8月30日第三次向港交所递交招股书，再度试图敲开香港资本市场的大门。

　　根据商业地产服务公司高力国际报告，恒达集团为河南许昌最大房地产开发商。从财务表现来看，恒达集团的融资急切，但在敲开资本市场的大门之前，恒达还需要攻破负债率高企、盈利能力偏弱等多个壁垒。

　　两度冲刺IPO未果

　　出于对打通境外融资渠道的渴望，一家来自河南的小型房企——恒达集团于8月30日向港交所递交了上市申请材料。招股书称，根据高力国际的报告，截至2017年12月底，以待售住宅项目总建筑面积计，恒达集团已是许昌市最大的房地产开发企业，目前通过两家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家内地经营附属公司的股权，控股股东兼执行董事为李小冰。

　　对于恒达集团来说，资本市场意味着新的融资渠道和更低的融资成本——但顺利与否目前仍是一个未知数。

　　事实上，恒达集团曾在2017年6月9日及今年的3月1日两次向港交所提交上市申请，但均遭失败。至于两度折戟的原因，截至发稿《华夏时报》记者未收到恒达方面的回复。

　　不过，从招股书中，我们仍然可以获得一些信息。

　　恒达集团目前旗下21个开发项目均位于河南省内。截至2015年、2016年、2017年以及2018年4月30日止，物业销售金额分别为10.36亿元、9.29亿元、15.47亿元以及2.81亿元，在河南本土同行中也称不上规模房企。根据克而瑞郑州资讯7月发布《2018年上半年郑州本土房企销量榜》和《2018年上半年郑州房地产企业销量榜》，正商地产以110.74亿元销售额占据榜首，建业地产以61亿元的销售额位居第二，排名第十的正弘置业也获得了27.93亿元。

　　受规模所限，恒达集团的盈利能力也不算强劲：2015年~2017年，恒达集团的毛利分别为2.46亿元、2.77亿元和4.05亿元，毛利率分别为23.7%、29.8%和26.1%。而根据克而瑞研究的数据，2017年170家上市房企加权平均毛利率为29.5%。

　　最令人担忧的则是高负债。招股书透露，恒达集团2016年的资产负债比率飙升至惊人的762.7%。尽管截至今年4月30日这一数据已降至340.4%，但仍非常高。对此，恒达称公司拥有366.8万平方米的土地储备，根据开发计划足以使应付未来八至十年的物业开发项目。因此今年将降低拿地速度，预计今年底将资产负债比率降至低于350%，未来该数据将约低于200.0%。

　　而对于负债高企的原因，恒达集团解释说，这是因为“积累了预定开发但尚未产生重大收入的大量土地储备”，且“物业开发在土地收购及建设方面均需要大量资本支出”。一直以来，恒达主要通过物业预售及销售产生的所得款项及外部融资（主要为银行借款、委托贷款及其他长期借款）为业务发展提供资金。截至2018年4月30日止四个月，恒达预售及交付物业所得款项约为人民币8.12亿元。

　　不仅如此，因预售物业导致合同负债增加、偿还银行借款等原因，恒达的流动资产净值也在进一步下滑。截至2018年4月30日，恒达集团期末流动负债的现金及现金等价物总共为1.38亿元。期末，一年内到期的银行借款及委托贷款金额为3.06亿元，一年内到期的长期借款则为2.71亿元。