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万联证券赵国君:2月楼市交易城市间分化将继续 高能级城市的推盘和去化情况有望改善

李梦扬 中国证券报·中证网

中证网讯(记者 李梦扬)近日,多家房企陆续披露2023年1月销售业绩。整体来看,保利发展、招商蛇口等大型房企销售金额同比实现增长,部分中型房企销售金额、销售面积同比仍然有一定幅度下滑。以2月14日保利发展披露的1月销售情况简报为例,2023年1月,公司实现签约面积183.94万平方米,同比下降0.98%;实现签约金额295.45亿元,同比增长4.39%。

对此,万联证券固定收益总部信评总监赵国君表示,受春节等因素扰动影响1月多数房企销售数据偏低,预计2月的数据将更能反映地产市场需求的真实情况。

春节后,高能级城市楼市交易逐渐回暖。根据中指院数据,2月第一周(1月30日-2月5日)和第二周(2月6日-2月12日),在重点监测的15个城市中,一线城市商品住宅成交面积环比上涨分别为410.2%和38%;二线城市环比上涨305.9%和21.1%。“高能级城市观望中的刚性需求正在释放,2月城市间分化将继续,高能级城市的推盘和去化有望改善。”赵国君判断。

此前赵国君曾在课题报告中分析指出,2022年以来,在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下,各地纷纷优化地产调控措施。目前已出台的稳地产政策,基本是在“因城施策”框架下,一线和强二线城市需求较为旺盛、放松政策较为节制,三四线城市放松力度较大、频次较高,但市场需求反映较为钝化,放松政策对需求的提振相对并不明显。

“地产行业长期积累了杠杆率过高、盲目下沉冲规模、母公司和项目公司层面存在现金流入和流出错配、高杠杆模式不再适应地产去金融化的行业监管环境等多重问题。”赵国君表示,当前破局关键包括三个方面:第一,保交楼项目纾困,稳定购房者情绪。项目纾困方面,对于可售货值覆盖率较高的项目,可以市场化引入代建方和潜在资金方;对于可售货值覆盖率不高的项目,建议当地国企介入,并由政府提供一定收益补偿。

第二,着重房企流动性纾困和再融资修复,防止风险进一步蔓延。具体包括六大方面:一是预售资金监管优化,二是为困境房企提供低息紧急救助贷款,三是国企收购困境房企楼盘转换为公共住房,通过REITs融资引入新增资金保交楼,四是助力房企盘活自持类存量资产,五是银行通过开发贷、按揭贷款加大对困境房企项目的支持力度,六是设立二级市场稳定基金。

第三,稳预期促销售,修复房企经营性现金流。对地产调控政策实施分层管理,对偏低能级需求持续疲弱的城市给予更多政策倾斜;对于市场需求旺盛的一线和强二线城市,建议给予地方更多自主权,通过实施更加细化的差别化限售限贷限购优化政策,在遏制房地产炒作的同时,加快满足当地居民合理的购房需求。

“此外,目前我国住宅供给结构中,约90%是商品房。”赵国君说。她建议,一二线城市构建多层次住房保障体系,增加共有产权住房、保障性住房供给,推动租赁市场发展,将当地租赁需求、保障需求、刚性需求、改善性需求统筹考虑,激活各层次住房需求,形成住房市场良性循环。

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