中青旅：古北水镇项目成最大看点

　　古北水镇看点：满足乌镇模式成功的四要素

　　我们认为，古北水镇极有可能复制乌镇的成功模式，主要是由于其具备了与乌镇类似的成功要素。

　　1、区位优势。古北水镇项目位于北京密云县东北部，位于北京~承德高速沿线，距离北京120公里(1~2小时车程)，距离承德110公里(1~2小时车程)。已建成通车的京承高速途径古北口，且高速延伸线已经直通景区门口，十分便利。此外，预计于2015年通车的京沈高铁将在密云设折返站，通车后从市区到密云仅需15分钟。换言之，古北水镇地处我国较发达的首都~环渤海地区3小时交通圈内，拥有充足的有支付能力的客源支持，地理位臵优越。同时，古北水镇刚好位于北京——承德的经典旅游线路上，因此有望成为北京、承德旅游线上的新增项目，便于旅行社设计行程安排，早期依托观光游市场较快提升人气，也可以吸引北京——承德游客在古北水镇住宿。

　　2、资源优势。在历史文化资源方面，古北水镇由于地理位臵险要，自古为“京都锁钥”，留下了宋辽时期“杨令公庙”、明代大将徐达、戚继光修筑、驻守古北口等诸多人文历史遗迹。在自然资源方面，古北水镇拥有司马台长城(门票、索道经营权)和鸳鸯湖等优质的旅游资源。其中司马台长城1987年被列入世界遗产名录，是我国唯一保留明代原貌的古建筑遗址，东起望京楼，西至后川口，全长5.4公里，敌楼35座，整段长城构思精巧，设计奇特，结构新颖，造型各异，堪称万里长城的精华。司马台长城保护专属区门票预计将由公司统一管理(此前司马台长城景区门票40元/人，由于交通原因年接待量仅约50万人次)。原司马台长城建有登山一条索道，因设备老化已经停运。公司已委托其他公司新建一条索道，索道收益权归古北项目公司。此外，司马台长城被鸳鸯湖分为东西两段。鸳鸯湖由流淌不息的常年在37℃的温泉和冰冷刺骨的冷泉汇集而成，致使湖水冷暖参半，每至严冬，湖内依然碧波荡漾，雾气升腾，并使景区内部构成了北方华北山区较为少有的“山水景致”。

　　在具体的开发中，古北水镇将参考乌镇模式，确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，其中保护区与旅游区严格隔离，而旅游区主要定位为“观光休闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”。

　　3、政府支持。作为北京周边目前最大的旅游项目(项目全部占地面积估计达4000多亩)，古北水镇的建设得到了北京及密云县当地政府的大力支持。除了项目拿地、征地、水电供暖、基建政府补贴等方面的支持外，在交通方面，政府协助下道路修正景区门口，方便游客出入。此外，公司股东之一京能集团就是北京市政府的全资子公司，进一步强化了该景区项目与地方政府的关系。

　　4、管理班子优势保证古北项目品质。古北水镇景区由乌镇原班人马打造，有效的保证了项目的质量。古北水镇项目设计建筑团队由乌镇景区建筑公司担任。同时，古北水镇未来的经营管理和营销宣传也将分别由乌镇景区管理公司和营销公司的相关团队担任，既能有效保证项目的执行力，也可有效地保证项目最终的品质。

　　投资建议

　　预计公司2013~2015年EPS分别为0.80、0.83、1.08元，对应PE22、22、17倍。虽然古北项目开业后短期预计给公司带来一定亏损，但考虑到古北水镇的建造品质以及卓越的景区管理能力，古北项目盈利只是时间问题，且看好乌镇模式在“优中选优”下的连锁复制扩张(第三个异地项目预期有望升温)，因此中长期爆发力值得期待。我们给予公司6~12月合理估值23.46元，维持“推荐”评级。