在境内房地产行业尚处严厉调控的环境之下，很多开发商及投资者将目光转向了海外投资。而欧美经济的趋于复苏，也恰恰为境内房企提供了海外投资的机遇。
近日，嘉实基金发行了嘉实全球房地产基金，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为境内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。
嘉实表示，作为瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的优质REITs（房地产投资信托收益凭证），辅以REIT ETF（交易型开放式指数基金）和RECOs（房地产行业上市公司股票）等房地产证券。其中，现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例的60%以上。
从历史收益看，REITs过去30年的年分红收益率在4%至12%之间，平均接近7%。嘉实基金经理蔡德森认为，随着欧美经济的回暖以及人民币的升值趋势，海外REITs的投资机会开始显现，未来将呈现上升趋势。
借助主投REITs（房地产投资信托）的证券投资基金，可以绕开复杂环节，参与帝国大厦、万豪酒店、沃尔玛超市，甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒庄园的投资。
REITs投资：瞄准全球房地产
与基金相似，REITs是一种汇集多个投资者资金，由专业投资机构负责进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托产品。其投资以成熟的，有稳定现金流的商业物业为主，如公寓、酒店、商场、写字楼等资产，以获取租金和资产增值作为投资回报。其最显著的特点就是分红率比较高，多数国家及地区要求REITs收入的绝大部分定期以分红的方式分派给持有人，并通过分红部分免税等方式鼓励派息。
今年以来，以中国为代表的全球富人移民潮，正在加速推涨美国楼市。统计数据显示，今年前4个月，流入美国不动产相关基金的资金就超过62.17亿美元，已经超过去年全年。可以说，当前主投REITs的证券投资基金，就是跟随上了全球财富资本布局的大趋势。
彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元，其中REITs占比超过60%，全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的，并得到养老金等主流投资机构的长期青睐。从2002年到2011年，业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs，10年间累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于A股收益水平，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比达到44%。这意味着REITs投资者不仅分享了优质物业长期增值的收益，还收获了租金收入的稳定分红。
从海外置业角度看，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了投资信息不对称的劣势，赴海外选择勘查物业耗费时间精力，但REITs筛选物业由专业机构负责；其次，各国及地区税收规定非常复杂，直接置业还面临房价波动带来的收益风险，以及购买后的出租管理等问题，REITs具有研究优势和管理经验。此外，直接置业退出权益很难保证，相反REITs变现的流动性更佳。
