“理财小白”家庭年收入30万 如何两居换三居？

　　朱悦

　　凯石理财经理。

　　笔者根据案例中杨女士的自述，将他们家庭的资产负债状况和收支状况汇总如下表：其中房贷部分每个月需要还款2500元，而总价是90万元，所以根据目前的购房政策及房贷利率推测，其当时购置房屋时可能总首付40万，贷款金额为50万，期限为30年。下表也按此推测计算。

　　一、房屋置换建议

　　从杨女士一家目前的资产状况来看，对于房屋置换和购买单位福利房的未付款支付并无太大压力。其中，2015年底需要支付的20万，在年底定期存款到期以后可以直接从中取出20万进行支付，剩余的10万元定存以及全部利息约11万（按照2014年的1年期定存基准利率3%左右计算，可能商业银行会有上浮空间），再加现有的活期存款5万，共计16万元，可全部用于流动性较好的半年以内的稳健型投资。这样再加上半年的工资收入结余，完全可以应对来年中旬需要支付的20万购房尾款。支付尾款的缺口为4万元，也就是说杨女士一家在2016年上半年需要从月度收入中至少存留6000～7000元作为购房项目用途。而收支表表明其家庭每年有近20万的结余，每月约16000～17000元，半年按10万算也足够补齐购房尾款的缺口。

　　由于目前其居住的房屋和单位的福利房均为两居室，并且家庭没有多余的资金立即购房，所以建议可先卖出一套房再购买新的三居室，这样的话需要交纳的房屋购置税款也可以大大减少。出于经济性和舒适性的考虑，建议卖掉单位福利房的原因如下：一、经济性——假如卖掉现住房，按照目前市场价108万，还掉贷款50万以后，手上现金为58万（其中40万是首付款，由于每平方涨了2000元，故有18万的盈利）。但如果卖掉福利房，以实际购价60万是按照市场价格一半计算，转手卖掉可以有120万的现金，其中包括60万盈利，并且可节省下一笔装修费用。比较之下，卖福利房比卖现住房获得的现金要多出一倍多，有利于减轻后期购买三居室的首付压力，更为经济。二、生活便利——考虑到如果卖掉现在居住的房产，而单位房也并未交房和装修，在搬入三居室以前还要多搬一次家，不仅需要她和先生花费大量精力装修或者搬家，并且会造成家中老人和小孩的生活环境发生大的改变而或有不良影响。所以卖掉单位福利房的选择最经济也最省力。

　　二、闲散资金投资建议

　　接上述方案，2015年底交完20万的房款以后，剩余10万元定存以及全部利息约11万，再加活期存款5万，共16万元，可分成两部分投资：大部分仍然存定期或银行短期保本理财产品，以保证资金安全，三个月定期或半年期都可以，具体可以根据交房款的时限决定。然后预留小部分做活期存款或者购买流动性较好的货币基金，投资稳健的同时也可以作为家庭急用金，这小笔资金主要保证流动性以防家庭有突发事件需要开销，金额可覆盖3～4个月的家庭支出即可。

　　此外，每个月的家庭结余16000～17000元，除去6000～7000元做购房专项款以外，仍有10000元可支配。可以尝试用定投的方式少量长期配置公募基金，每月3000～5000元为宜。现金及活期存款的比例可适当降低。

　　三、保险配置建议

　　杨女士的孩子目前2岁，虽然离上大学还有很长时间，不过笔者认为可以先规划一下。通过购买一些针对小孩子的分红型保险来储蓄将来上大学需要的教育金，这种险种在小孩每个重要的升学阶段都会有一笔升学金作为分红给到受益人，这样安排可以减轻家庭对单笔大开销的压力。每个月大概花费在300～800元之间。此外，杨女士和先生都是家庭的收入来源支柱，任何一方因意外失去工资收入就会给家庭收入带来较大冲击，所以也建议各自都配置一些商业保险，可考虑的品种有：意外险、重大疾病险、人寿险。如果日后经济条件允许还可以考虑养老险。

　　四、信用卡办理建议

　　信用卡现在是一个很常见的个人金融工具，杨女士可以直接向各银行申请办理。申请的额度由于每家银行的标准大不一样，所以前期可多咨询几家银行。信用卡基本使用功能都是一样的，比如刷卡支付、享受借款免息期限、缓解短期资金压力。另还有一些特色服务，这个就要根据自己的需要选择了。积分活动或者折扣优惠每家银行也都各自有不同的合作商户。了解到对于酒店和餐厅活动较多的信用卡可以去比较一下浦发银行、招商银行。这两家银行信用卡中心对于资质较好的客户审批的额度较大，且信用卡类别、活动都很多，比较实用。需要注意的是，申请信用卡并不是越多越好，也不是额度越高越好。能满足日常需要，以应对不时之需而又不对正常生活造成压力为宜。

　　点评：从经济实用性来看，两位理财师都建议杨芳卖掉单位购买的投资房，但现实情况是，单位购买的经济适用房是不允许随便流通的，5年内不允许转卖，但可以出租。所以杨芳可以在理财师的建议下，有变通的参照实行。