[摘要]
■事件:1)公司2016年年报披露:全年实现营收1547.52亿元,同比+25.38%,归母净利润124.22亿元,同比+0.6%;基本EPS1.10元/股,同比-4.35%;拟以现总股本为基数每10股派发现金红利3.15元(含税);2)公司17年一季报公布,首季实现营业收入179.04亿元,同比-5.14%,归母净利润18.91亿元,同比+38.73%。
■业绩放量可期、财务结构持续优化:1)毛利率有所回升:2016年公司结算金额1469.56亿元,结算面积及1261.26万方。结算毛利率(28.94%)下滑4.23个百分点,主要由于收入占比较大的华南、华北、西部和东北地区结算成本大幅增加,区域毛利下滑所致;2017年Q1公司毛利率和净利率分别为38.3%和14.1%,较上年末回升明显。2)融资成本再降、三费保持行业优势:2016年,公司得益于100亿公司债及30亿中票发行,公司综合融资成本降至4.69%,三费控制在5.19%,较去年同期降低0.43个百分点;3)在手现金充足、资产负债率低:2016年末,公司持有货币资金469.84亿元,流动比率3.55,无偿债压力;资产负债率较去年下降1.19个百分点至74.76%;扣除预收账款后仅为41.53%,净负债率下降至55%;4)财务去杠杆、销售额回笼率97%:期末公司有息负债净减少79亿,其中短期债务仅132亿元,同时全年销售回笼金额2041亿元,回笼率达到97%,经营活动产生的现金流量净额340.54亿元,同比+91.48%。
■销售超预期、多渠道拓展土地储备:1)销售再提速:公司2016年实现签约销售2101亿元(+36%),销售金额2010亿元(+%),销售均价1.31万元/平方米,销售均价增速扭负为正。一季末预收款1785亿元,同比+17.97%;2)多元化土储、成本风险双控:公司全年新增土储建面2404万方,总成本约1214亿,分别同比增长84%和85%,通过合作、并购方式获取项目占比达到75%。3)土地储备量足质优:截至报告期末,公司拥有在建、拟建项目建面6344万方,其中一、二线城市占比约为68%。4)首季销售开门红:一季度,公司实现签约金额574.12亿元、签约面积418.30万方,同比分别增长27.23%和21.77;此外新增土储计容建面671万方,多数位于核心二线城市,获取成本总额为297亿。
■一主两翼布局日臻完善:16年全年公司坚持以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为辅的布局。
1)社区消费板块:物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,年内已完成市场化外拓约1500万方;2)房地产金融板块:房地产基金管理规模持续增长,年末已近600亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;3)战略投资:2016年公司把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资。报告期内,公司可供出售金融资产(9.98亿元、+901.47%)和长期股权投资(147.51亿元、+206.09%)大幅增加。
■央企地产整合破冰,资源获取潜力较大:保利集团作为16家主业为地产的央企之一,2016年在国资委的支持下,保利集团和中航集团地产整合首次破冰。2016年公司通过承接保利集团并购中航工业集团下属地产业务,获得8个地产项目和1个在建项目的并入,新增土储140万方;此外,公司利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取3个项目,新增开发建面150万方。