中证网讯(实习记者 王兴亮)3月27日,2016年万科业绩推介会上,万科董秘朱旭指出,2016年房地产的快速上涨并不有利于房地产市场健康发展,但基于市场规律和我国国情,热点城市的土地和住宅短缺的情况短期内是不会消失的。她强调,房地产调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展,对于这个行业中稳健经营的企业是利好。
朱旭指出,2016年房地产市场非常繁荣,各项指标都创了新高,但繁荣背后有很多隐忧,这种快速的上涨并不有利于房地产市场健康发展。正因为这种隐忧,去年12月份中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。基于市场规律和我国国情,我们认为在热点城市,土地和住宅短缺的情况短期内是不会消失的。
去年商品房销售金额高达9.9万亿元,同比增长36.1%,全国商品住宅成交均价是7200元/平米。同时我们看到城市的分化非常明显,40个重点城市的成交价和量都上涨很快,有的城市的成交金额去年一年上涨了70%以上,有的城市的房价成交均价去年上涨了45%以上。同时分化开始明显,万科长期关注的14个重点城市之中,到去年年底库存去化周期仅仅是6.9个月,三四线城市去年年底的库存去化周期还长达3.4年。
土地市场方面更加火爆,“地王”频频出现,我们长期观察的14个重点城市中,公开招拍挂土地溢价率上升至76%,14个城市去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升,达到56%,这一比例是相当高的。
从全国住宅开工和投资增速来看,我们认为依然处于低位,全国住宅开发投资额2000-2013年平均增长率是24%,但2014-2016年平均增长率只有6%左右,去年这一增长率是64%,依然处于低位。从住宅新开工的情况来看,2014年、2015年全国住宅新开工面积都是同比下降的,都是负数,去年新开工面积增长8.7%,但去年新开工的增长主要集中在上半年,下半年增速有所放缓。
为了抑制市场过热,2016年10月很多城市密集出台了调控政策,中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,要坚持住房的居住属性,加强房地产市场的分类调控。第四季度全国商品住宅的销售面积同比增速是13.4%,比前三季度明显放缓,我们认为调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展,对于这个行业中稳健经营的企业是利好。