2016年因入股万科、销售额超越万科、恒大人寿炒股而备受关注的中国恒大,迎来了2016年的业绩发布会。上次业绩会未现身的恒大董事局主席许家印这次也来了,面带笑容的他看起来心情不错。
业绩会上,许家印对公司负债率升高、让渡万科投票权予深铁、重组深深房A、恒大人寿炒股等问题均未回避,一一作答。
一边是成为万科重要股东,一边是重组深深房进行时。许家印在2016年似乎打出了一手好牌。而对恒大来说,未来能否继续保持行业规模第一,能否平衡规模与效益,以及能否在万科与深深房这两个平台获益,更考验许家印及其团队的能力。
降负债率逻辑
2016年,恒大撼动了中国房企龙头老大万科的位置,以3733.7亿元的销售金额,4469.0万平方米的销售面积,成为2016年销售金额与销售面积的双料冠军。
同时,恒大宣布期内实现毛利润594.2亿、核心业务利润208.1亿,同比分别增长58.8%、89.2%。
但恒大净利润增长不尽人意。2016年,恒大净利润为176.2亿,比去年只增长1.6%;净利润率为8.3%,同比下降4.7个百分点。
高企的净负债率也不容忽视。2016年,恒大净负债率上升至119.8%,对比去年的93.5%同比上升了26.3个百分点;总借款也较2015年大幅上涨80.2%,达到5350.7亿。
3月28日,在香港召开的业绩发布会上,恒大管理层传递出来的信息显示,今年恒大一大重要工作就是降低负债率。
对于净负债率为何升高,恒大董事局副主席、总裁夏海钧解释道,恒大负债率升高最大的原因是公司大规模增加土地储备。
公告显示,2016年恒大新增项目213个,新增土地储备面积1.02亿平方米。截至2016年12月31日,恒大共拥有2.29亿平方米土地储备,位列房企第一。其中一二线城市项目面积占比为57.9%,地级市项目面积占比为39%。
一名行业分析人士指出,房地产业属于资金密集型行业,负债率偏高是行业属性。房企要快速发展,就需要大量购置土地,但也导致大量资金沉淀在项目中,直接推高了负债率。恒大是目前土地储备最大的房企,负债率偏高在所难免。
该人士认为,若将土地增值因素计算在内,恒大的真实负债率并没有那么高。数据显示,截至2016年末,恒大项目土地原值3600.7亿,世邦魏利仕对此估值7005亿,增值3404.3亿。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算,恒大净负债率将降至66.7%。
但是这种估算并未计入永续债。从2013年至今,恒大动用永续债这种利率较高的融资方式,大量吸纳一二线城市土地,同时也大大提高了公司的隐形负债率。年报显示,2016年恒大即永续债持有人应占全面收益总额为1064亿元。
值得关注的是,恒大终于要对规模较大的永续债进行清理了。夏海钧此次在发布会上承诺,今年公司会加强对负债的管控,大规模偿还永续债,力争今年还掉三分之二。这将有利于降低恒大的真实负债率。
此外,恒大已在今年1月成功引入中信聚恒、广田投资等8家投资者共计300亿的战略投资,这使得恒大净资产水平快速提升。恒大认为,300亿的资金会带动负债率快速下降。
恒大管理层还在现场表示,目前公司正在优化债务结构,将短期债券置换成长期债券,用低成本的债券代替高成本的债券,降低融资成本。
3月17日,恒大发行5亿美元的年利率7.0%优先票据,及10亿美元的年利率8.25%优先票据;3月24日再发行10亿美元2024到期的年利率9.5%优先票据,今年3月共计举债25亿美元。
对此恒大管理层表示,由于国家外汇管制严格,发美元债能够降低外汇管制对资金的影响。