“我也担心自己会成为接盘侠,但就像地产商说的,饿死胆小的撑死胆大的。”张大伟(化名)说这句话的时候,已是晚上八点多,他刚刚下飞机。
张大伟,某知名信托公司高级信托经理。整个三月,他都在忙着出差,手里的几个融资项目全是房地产。今年春节后,尽管楼市调控政策不断加码,但开发商拿地热情依旧高涨。地产融资收紧,让包括张大伟在内的不少信托业务人士感到,业务机会来了。
地产信托升温
“和去年春节后完全不一样,现在是项目找上门来。”张大伟清楚地感受到,房地产信托业务正在升温。
从业七年,信托经理张大伟一直做的是房地产融资业务。而房地产融资业务,是信托公司的重要业务支柱,与通道业务、地方融资业务并称为信托业务“三件套”。根据中国信托业协会统计,截至2016年底,信托资金投向房地产领域的规模为1.43万亿元,较2015年底的1.29万亿元增加1400亿元。
如今,张大伟手头忙乎的这几单业务都属于拿地项目。在这类业务中,信托公司通过明股实债的产品结构设计,为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。在他看来,开发商拿地热情依旧高涨、地产融资收紧是房地产信托业务升温的重要原因。
尽管楼市调控政策不断加码,但土地市场仍旧火热,特别是在一些一二线城市,房企拿地热情不减。据媒体报道,3月30日,南京土地市场迎来NO.2017G01-08号8宗土地的网上拍卖,包括3宗纯住宅用地、2宗商办用地和3块商住地,这8宗地的总出让面积为96.49万平方米,经过两个多小时的竞价后限价的地块全部达到最高限价。而广州海珠区的地块吸引了众多房企参与竞拍。最终,该地块以总价20.4亿元并配建4.41万平方米成交,折合楼面价高达每平方米55437.35元。
中国指数研究院数据显示,今年第一季度全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;各线城市成交量均增长,其中二线城市同比增长19.0%,增幅最大。中国指数研究院认为,今年以来各地加大推地力度,特别是热点一二线城市为缓解住宅用地的紧张状况,住宅用地的推地力度较大,其中一线城市的推地量几乎翻倍增长。随着推地量的增加,企业“补仓”意愿提高,住宅用地成交呈现量价上行态势。
由于地产融资政策收紧,房地产企业资金供给渠道减少,信托公司在此领域的优势得以凸显。近期,海通证券在一份研报中表示,自去年10月地产调控以来,房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有收紧。截至目前,融资紧张状况未见改善信号。例如,自去年地产调控政策铺开后,地产行业债券融资收紧,发行量大幅缩减。具体来看,2016年4季度地产行业债券总发行量仅为1210亿元,较3季度减少近2/3,净融资额仅为997亿元,仅为3季度的30%;2017年以来地产行业债券总发行量仅为199.3亿元,较2016年同期大幅减少。
今年2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》,叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目。针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市,均是房价上涨过快城市。不过,中国证券报记者从多家不同区域信托公司了解到,除个别区域针对拿地项目出台相关限制外,房地产信托业务尚未被明显收紧。
张大伟感慨,“去年房地产市场火爆,但地产信托业务不好做,各类金融机构竞争太激烈了。但今年随着地产融资政策收紧,房地产企业资金供给渠道减少,信托公司的业务机会就来了。”
华东某信托公司风控总监亦坦言:“现在房地产信托业务确实表现出新的趋势,我们公司现在一周审批的房地产项目数量增加近10%,特别是最近这一两个月。”不过他也强调,目前这种增长并非井喷式的。