“跳楼价”甩卖优质资产？
大家清晰地记得，万达上次占领头条，才仅过去半个多月时间。
6月22日，当日上午，万达旗下多只债券暴跌，万达电影股价接近跌停。不过根据万达集团的公告，造成万达股债双杀的所谓“建行等银行下发通知抛售万达债券”是网上炒作属于谣言，万达集团微信公众号引用财新网的报道，表示真实情况是：
银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析，排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。近期监管部门将安排有关企业现场检查，料均是为摸底及排查可能存在的风险，但并非已经做出风险判断。
6月23日，万达电影公告称公司控股股东北京万达投资有限公司将在3个月内增持不超过10亿元。7月4日万达公告称，公司拟筹划重大事项，涉及影视类资产收购而停牌。
虽然谣言不攻自破，但昨天万达如此出售资产，却让业内有点摸不着头脑。
根据每日经济新闻梳理，万达此次出售的13个文旅项目总投资约5400亿元，其中包括被万达董事长王健林寄予厚望的万达城。王健林曾放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。
来源：每日经济新闻
业内人士称，如此说来，万达此次出售的是优质资产，出售价格也便宜到“跌破成本”。仅广州万达城项目，预计全部投资可达500亿，而万达此次仅以295.75亿的价格出售万达13个文旅项目，用跳楼价来形容毫不夸张。万达怎么了？“廉价”出售资产背后有何隐情？
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示：这意味着万达逐渐退出中国房地产，其实已经进入第二个阶段。第一个阶段是减少开发量，第二个阶段就是现在出售资产。万达的原来的发展方向已经到头了，开始将一些过时过剩的业务进行剥离，现在的房地产市场，商业需求其实越来越少，很多万达广场其实都处于亏损的状态。
而可以看到的是万达出售的只是商业项目，文旅项目中的住宅其实万达仍然自己持有，中国现在的住宅市场没有问题，主要是酒店、商业等出现问题。万达的资金应该不会出现问题。
也有业内人士称，万达此次出售的也并非全是优质资产，比之文旅项目，万达76个酒店项目的出售，则早有伏笔。
在万达集团年初召开的2016年年会上，王健林透露到，2016年年内，万达共开业了18个高端酒店，其中14家五星级酒店，客房6333间。
2017年上半年，万达新开业酒店4个，同时签订6个输出酒店品牌管理新项目，包括马来西亚兰卡威万达嘉华度假酒店。
但酒店板块其实早就是万达的“后腿”。万达酒店去年的年报显示，截至2016年12月31日止，该公司年度收益约为3.742亿港元，同比减少82%。
且据知情人士透露，其实从去年开始，万达就一直在寻找酒店业务的接收方。
其实早在2014年时，就有媒体曝出，2013年11月时，万达欲整体打包出售其位于武汉经济技术开发区的一个酒店项目，作价2.5亿元。但3个月之后——这个项目在主动降价到1.8亿元，并两次延期公开拍卖后，依然无人愿意接手，最后只能发出终止公告。且在2014年时，除了该项目，万达在成都合作的酒店万达索菲特大饭店也传出了转让消息。
万达酒店及度假村官网显示，目前万达旗下拥有四个自营酒店品牌，分别是奢华品牌—瑞华，高端品牌—文华，豪华品牌—嘉华和中端品牌—锦华。其中官网上披露的万达在大陆的自家酒店项目有64个，海外有5个，且在大陆的这部分酒店过半位于三四线城市。
有酒店行业人士告诉记者，很多万达的酒店都是万达广场拿地时候的政府硬性要求、必须配套，但这块业务并不赚钱，甚至许多万达广场的配套酒店都不用自家的酒店品牌，而是选择和国外品牌合作。
对此有业内人士称，把酒店部分卖出去，对于万达来说是减负荷，76个项目收购价是335.95亿元，但事实上这部分项目相对应的债务也是巨大的。因为中国五星级酒店的平均房价是逐年下跌的，这个行业已不景气好多年了。
万达“轻资产”转型的全面深化
当日，王健林在接受财新网采访时表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。
王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻表示，万达去地产化速度在加快，也是万达向轻资产转型的又一实质性动作。
万达文旅产业项目确实需要较大的资金投入，向融创出售部分资产，万达将会获得600多亿元的资金，这也有助于资金的快速回笼，对后续其他项目的扩张也较为有利。严跃进补充说。
独立评论人乔新峰表示，从万达集团目前手头资产来看，重资产项目主要就是万达广场、万达文旅城和万达酒店。而万达广场中，增量部分基本以“轻资产”为主，存量部分则已进入良性循环，租金逐年上升，没有太大负债压力。“要说有一定负债压力的，也就是万达城和万达酒店了。”
在其看来，此番交易的实质是万达把交易涉及的文旅和酒店项目的资产和负债转移到融创身上，万达只负责品牌和运营管理。这意味着万达“轻资产”转型的全面深化。此番转让后，万达商业负债压力将全面消解，万达集团也将“一身轻松”，真正变成“轻资产”公司。
乔新峰表示，在万达此前的“轻资产”转型中，主要的运作目标是围绕万达广场进行的，其进展非常顺利。今年上半年，“轻资产”万达广场就发展了26个，大幅超出计划，预计今后每年“轻资产”万达广场发展数量在40-50个左右。
此外，有媒体报道称，进一步的“轻资产化”也有助于万达商业尽快回归A股市场。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。
对于融创，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其资金并购的实力非常强，超过预期。当然这也有可能是其在杠杆收购方面有较强的能力，类似杠杆收购的动作也有助于其提升收购能力，既放大自有资金收购的能力，同时也有助于融创在文旅产业上积极发展。
