等待总理房价？
全国两会刚刚结束，温家宝总理在新闻发布会上表态，房价还远远没有回到合理价位。
随之而来的，是各地热心者根据自己理解的“合理价位”计算的“总理房价”。大致的依据是“房价收入比”，也就是城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。根据国际上的一般标准，认为房价收入比的合理区间是3倍至6倍之间。
网友的公式是将全年城市居民人均可支配收入，乘以家庭人口(按2人计算)，再乘以6倍，得出的是这座城市一套住宅的“合理总价”。将这个总价除以90平方米，就得出了所谓合理的“总理房价”。
这个价目表的娱乐价值远远大于参考价值：北京4387元/平方米，上海4831元/平方米，广州4573元/平方米，深圳4867元/平方米，杭州4493元/平方米……地球人都知道，有生之年基本看不到这种数字了。
但人们还在等待，等待房价应声而落之时入场抄底。
这种等待，对于刚需而言无异于煎熬。因为谁都知道，底部从来是在出人意料的时候，与等待它的人擦肩而过。
该出手了吗？
租房，如何不是噩梦
温家宝总理在记者招待会上再一次强调，房价尚未回归到合理水平，鼓励老百姓租房。在房地产市场发达国家大行其道的“居者租其屋”观念，为何在中国总是“被鼓励”？
扭曲的租售比
挂上中介电话前，李阿姨又被贯彻了一次“房价合理回归”的总理讲话，她决定将一套靠近浦东世博园的两房出手。
自从场馆工作人员撤离，这片区域腾出不少空房，因为交通不便鲜有租客问津，李阿姨的房子空置了一年多，她给中介的指令从“只租不卖”变成“边租边卖”。她盘算过，这套房子市场价200万上下，世博期间租金在3500元，每年租金收益率只有2%，还要扣除物业费等支出，如果再下调租金，算上家电家具折损，大概只能是“收支平衡”了。
几次加息后银行存款利率最高达到5.5%，李阿姨想到空置的房子，就感觉像把10万元钞票扔进水里。在中介劝说下，她准备趁着3月1日颁布普通住宅新规利好，和上次几个看房者好好谈谈。
抱有同样想法的还有汉宇地产陆家嘴(600663)某家门店经理李旭，他在中介行当打拼了10多年，投资过几套地段不错的住宅。这几年租金收益率走低，加上每月还贷资金压力大，他也萌生了卖房减压的想法。“前几年租金回报率还在5%-6%，现在地段不错的住宅也只有2%-3%，很多房东都在边租边卖，如果有下家就带着租约卖。”
房价暴涨的历史让投资者原本很少真正关心租金回报率，因为最大的甜头来自买卖差价。中原地产研究中心总监宋会雍分析，“投资者在‘租转售’和‘售转租’之间来回跳跃，都是一种僵持和等待，一种对市场的观望，等着合适时机卖钱，所以买住宅出租一直是种投机。投资会考虑投资回报率，但投机不会。”
而当楼市升值前景不如以前明朗，租金回报率和银行利率之间的赛跑开始让房东们焦急不安。限购令持续一年多以来，住宅买卖市场的热度退去，租赁市场却没有因为“替代效应”价量上升。
“去年到现在租金没怎么涨过。”21世纪不动产新天地某门店经理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士，一房或两房月租金达两三万，三房以上5万-9万，因为租房需求稳定，一套房子挂出去半个月到20天左右就能出租。
“业主多数也是境外人士，受到限购令影响，卖了房子就不能再买了，他们考虑在上海长期发展，普遍打算持有出租，惜售心态很强。”限购令出台，高端租房市场的供应量增大，为波澜不惊的租金水平提供了一种解释。
而在普通住宅市场，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上涨。21世纪不动产西藏南路某门店经理张丹告诉记者，“今年2月份租金上涨了大概3%-5%左右，去年同期上涨大概10%。年后成交量也上升了一些，2月我们分行做了十几单租赁业务，这个月又回落到四五单。因为年后一般租约到期，很多人会换房子，所以行情会上去。”
张丹的门店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中学和大境中学，一半以上客户是两校学生和陪读家长，另外还有附近医院的医生。因为地铁线路方便，这里也很受白领青睐。“4000元到5000元的两房最好租。”
张丹的感受和统计数字很接近。据21世纪不动产对全市40个标杆楼盘的租赁价格监测显示，较2011年8月末，2012年2月末价格持平的占总数约为59.2%，其中大户型约为77.50%；价格有上涨的项目为26.7%，大部分涨幅在10%以内。
被“限购令”挤出的购房需求没有落在租赁市场，租金微不足道的上扬只是呼应了CPI。“从2009年到现在，陆家嘴板块租金涨了40%，每年涨幅基本上和物价上涨速度持平。”李旭说。
为什么住宅买卖市场和租赁市场之间几乎脱节？
宋会雍分析，限购令挤出的大部分是投机性需求，所以没有影响租赁市场表现。“租赁是一种实际的居住需求，不含有投资成分，所以租金是一种商品真实市场价值的反映。需求结构上的不同导致租售价格在市场上的表现完全不一样。买卖市场受到调控的影响，有高有低有起有落，租赁市场的涨幅和CPI基本是一致的。”
长久以来楼市疯涨令住宅的租售比越走越远。2007年1月，上海租售比(月租金与总房价之比)在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间，而国际上通用的租售比值为1比160？。“反映出房价涨了租金没怎么涨。但租金是反映一个产品真实价值的，这说明投资者炒房子导致房价上涨过快，脱离了价值趋势，房价最起码一半以上是泡沫。”宋会雍表示。
扭曲的租售比令住宅失去投资意义，成为完全的投机。房东待价而沽，房价快速上涨让房东的违约成本显得很低廉，这令租客生活在随时搬迁的不安定中，加速了他们的买房进程，而旺盛需求进一步促进房地产上涨，陷入了恶性循环。
