中国财富网讯（胡恩燕）随着“3·17”北京楼市调控新政的到来，春节后迎来的楼市小阳春，再次遭遇冷空气。而新一轮的北京楼市调控升级，到底是“退烧针”还是“镇静剂”，还有待市场检验。
3月21日，是新政实施后的第二个工作日，北京某二手房经纪人张帆一脸疲惫地告诉记者：“周末以来，咨询政策的人和‘连环单’违约的人都比较多，嗓子都说哑了。”
新政对于首套房的界定，号称“史上最严”——北京有房或全国有贷款记录，都被视为非首套住宅。与此同时，提高首付比例（新政规定：购买非首套住宅，普通自住房的首付款比例不低于60%，非普通自住房的首付款比例不低于80%。），降低贷款年限（新政规定：暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）），对于“连环单”业主——改善型刚需来说，都将增加难以支付的购房成本。
“9·30”新政后再迎小阳春
2016年，蒋勇购买了一套二手房。从6月签约，到9月办理完过户手续，仅仅3个月的时间，同户型总价已跳涨100余万。回想起来，蒋勇心有余悸：“幸亏下手早。前业主一直说‘卖亏了’，但他也是为了换房，签的‘连环单’，不敢毁约。”
北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示，2016年，除了二月和六月，北京市存量房网上签约数量单月均突破两万套。全年北京二手住宅网签总量达272431套，超越2009年，创下了北京二手住宅交易历史新高。
二手住宅交易量创纪录的272431套是什么概念？如果将其集中在一起计算，以拥有1000套住宅的普通大中型小区为例，相当于一年有270余个这样的小区全部换了新业主。而以每个购房家庭3名至4名成员计算，2016年北京市的二手住宅交易涉及上百万人口。
去年9月，蒋勇办完过户手续，北京楼市已经经历了18个月的持续增长。十一小长假前夕，被称为“9·30”新政的新一轮调控政策出台，随后全国20余个大中型城市全面收紧楼市调控政策。
2017年中央经济工作会议定下了“房子是用来住，而不是用来炒的”的基调，各行业纷纷做出“2017年楼市调控从严”的预判，但市场却在短暂冷静后再次迎来小阳春。
“原以为‘9·30’新政出台后，房价能降点。没想到，非但没降，还涨了！上星期，我楼上同户型的房子打算卖，这才半年时间，挂出的价格比我买的时候高出了180万。”蒋勇说。
改善型刚需是主流
2015年至2016年北京楼市连续18个月的持续火热，加上今年二月以来的快速上涨，潜在购房需求已被大量透支。
国家统计局北京调查总队发布的住宅销售价格指数显示，2016年144平方米以上的二手住宅同比涨幅最高，改善型购房者成为2016年购房大军中一股相当强劲的力量。
直到今年2月，90平方米至144平方米的住宅才取代其成为同比涨幅最高的类别。而中心城区一些“小而老”的住宅，因其“学区房”属性，也经历了新一波的涨幅高潮。
与此同时，利用商业贷款“加杠杆”购房成为多数人的选择。从2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高，从40.1%提高到了54.1%，占比已超过一半。
据相关数据统计，改善型刚需占市场半数。其中，包括以小换大、以远换近和换“学区房”几种情况。
程雨心就属于其中之一。在北京楼市相对平稳的去年底，她卖掉一套位于昌平区的房子，同时签了一套位于海淀区的小户型。今年初走完网签流程，新房签约价430万。“我们算是刚需吧。换房主要考虑到孩子上学，原来的小区附近没有学校，新小区旁边有小学，但是一般。”
3月17日，新政一出台，程雨心坦言非常担心。“当时，中介也不能明确我们这种已经走完网签但还没有批贷款的，在不在受限范围内。”
按照原有的政策，卖掉名下唯一住房且已还清贷款的，再购房还属于首套，但在新政中认定为二套房。
程雨心说：“如果我们被新政卡住，大概要多付94万的首付。这个钱肯定付不起，只能违约。而且按这个政策，以后也很难再买房，我们可能就没有房子住了。以前还有‘离婚大法’，现在‘离婚’也不好使了！”
“跳涨”的房价或受打击
与程雨心类似，钱枫也是改善型刚需。新政出台前，他为买房经历了三个不眠夜，约见的业主均临时跳价。
“新政出台前一天晚上，我分别谈了三个业主，一个跳涨35万，一个跳涨10万，一个不卖了！”钱枫很气愤。
“新政发布当天，我正在谈一套房子，业主临时提价50万。看到新政发布的消息，我扭头就走了。”钱枫笑道：“特别解气！”
“我这种情况属于‘卖一买一’，之前利率可以打九折，现在还得上浮1.1倍，相当于利率上浮了1.222倍。对于这一点，我想吐槽——首付比例可以‘认房又认贷’，但是利率优惠应该按名下是否有住房计算，而不是按有无贷款记录计算。”
新一轮政策的调整下，北京的房地产市场将进一步回归理性，一个新的休养周期正在来临。钱枫认为：“现在政策这么严，房价应该有所下降吧，至少楼市能平稳吧。我想等等看。”
对于新政效果，也有质疑声。一位网友说：“我们是3月16号晚上11点签的卖房合同，然后就遇到了‘3·17’新政。都快崩溃了。现在买家会不会毁约还不知道，自己也不敢去买心仪的房子。眼看着目标小区还在涨，新政真的能抑制住房价上涨吗？”
“3·17”新政，是“退烧针”还是“镇静剂”，仍需市场检验。
中国财富网讯（胡恩燕）随着“3·17”北京楼市调控新政的到来，春节后迎来的楼市小阳春，再次遭遇冷空气。而新一轮的北京楼市调控升级，到底是“退烧针”还是“镇静剂”，还有待市场检验。
3月21日，是新政实施后的第二个工作日，北京某二手房经纪人张帆一脸疲惫地告诉记者：“周末以来，咨询政策的人和‘连环单’违约的人都比较多，嗓子都说哑了。”
新政对于首套房的界定，号称“史上最严”——北京有房或全国有贷款记录，都被视为非首套住宅。与此同时，提高首付比例（新政规定：购买非首套住宅，普通自住房的首付款比例不低于60%，非普通自住房的首付款比例不低于80%。），降低贷款年限（新政规定：暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）），对于“连环单”业主——改善型刚需来说，都将增加难以支付的购房成本。
“9·30”新政后再迎小阳春
2016年，蒋勇购买了一套二手房。从6月签约，到9月办理完过户手续，仅仅3个月的时间，同户型总价已跳涨100余万。回想起来，蒋勇心有余悸：“幸亏下手早。前业主一直说‘卖亏了’，但他也是为了换房，签的‘连环单’，不敢毁约。”
北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示，2016年，除了二月和六月，北京市存量房网上签约数量单月均突破两万套。全年北京二手住宅网签总量达272431套，超越2009年，创下了北京二手住宅交易历史新高。
二手住宅交易量创纪录的272431套是什么概念？如果将其集中在一起计算，以拥有1000套住宅的普通大中型小区为例，相当于一年有270余个这样的小区全部换了新业主。而以每个购房家庭3名至4名成员计算，2016年北京市的二手住宅交易涉及上百万人口。
去年9月，蒋勇办完过户手续，北京楼市已经经历了18个月的持续增长。十一小长假前夕，被称为“9·30”新政的新一轮调控政策出台，随后全国20余个大中型城市全面收紧楼市调控政策。
2017年中央经济工作会议定下了“房子是用来住，而不是用来炒的”的基调，各行业纷纷做出“2017年楼市调控从严”的预判，但市场却在短暂冷静后再次迎来小阳春。
“原以为‘9·30’新政出台后，房价能降点。没想到，非但没降，还涨了！上星期，我楼上同户型的房子打算卖，这才半年时间，挂出的价格比我买的时候高出了180万。”蒋勇说。
改善型刚需是主流
2015年至2016年北京楼市连续18个月的持续火热，加上今年二月以来的快速上涨，潜在购房需求已被大量透支。
国家统计局北京调查总队发布的住宅销售价格指数显示，2016年144平方米以上的二手住宅同比涨幅最高，改善型购房者成为2016年购房大军中一股相当强劲的力量。
直到今年2月，90平方米至144平方米的住宅才取代其成为同比涨幅最高的类别。而中心城区一些“小而老”的住宅，因其“学区房”属性，也经历了新一波的涨幅高潮。
与此同时，利用商业贷款“加杠杆”购房成为多数人的选择。从2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高，从40.1%提高到了54.1%，占比已超过一半。
据相关数据统计，改善型刚需占市场半数。其中，包括以小换大、以远换近和换“学区房”几种情况。
程雨心就属于其中之一。在北京楼市相对平稳的去年底，她卖掉一套位于昌平区的房子，同时签了一套位于海淀区的小户型。今年初走完网签流程，新房签约价430万。“我们算是刚需吧。换房主要考虑到孩子上学，原来的小区附近没有学校，新小区旁边有小学，但是一般。”
3月17日，新政一出台，程雨心坦言非常担心。“当时，中介也不能明确我们这种已经走完网签但还没有批贷款的，在不在受限范围内。”
按照原有的政策，卖掉名下唯一住房且已还清贷款的，再购房还属于首套，但在新政中认定为二套房。
程雨心说：“如果我们被新政卡住，大概要多付94万的首付。这个钱肯定付不起，只能违约。而且按这个政策，以后也很难再买房，我们可能就没有房子住了。以前还有‘离婚大法’，现在‘离婚’也不好使了！”
“跳涨”的房价或受打击
与程雨心类似，钱枫也是改善型刚需。新政出台前，他为买房经历了三个不眠夜，约见的业主均临时跳价。
“新政出台前一天晚上，我分别谈了三个业主，一个跳涨35万，一个跳涨10万，一个不卖了！”钱枫很气愤。
“新政发布当天，我正在谈一套房子，业主临时提价50万。看到新政发布的消息，我扭头就走了。”钱枫笑道：“特别解气！”
“我这种情况属于‘卖一买一’，之前利率可以打九折，现在还得上浮1.1倍，相当于利率上浮了1.222倍。对于这一点，我想吐槽——首付比例可以‘认房又认贷’，但是利率优惠应该按名下是否有住房计算，而不是按有无贷款记录计算。”
新一轮政策的调整下，北京的房地产市场将进一步回归理性，一个新的休养周期正在来临。钱枫认为：“现在政策这么严，房价应该有所下降吧，至少楼市能平稳吧。我想等等看。”
对于新政效果，也有质疑声。一位网友说：“我们是3月16号晚上11点签的卖房合同，然后就遇到了‘3·17’新政。都快崩溃了。现在买家会不会毁约还不知道，自己也不敢去买心仪的房子。眼看着目标小区还在涨，新政真的能抑制住房价上涨吗？”
“3·17”新政，是“退烧针”还是“镇静剂”，仍需市场检验。
