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首发与扩募并进 探索建立多层次REITs市场体系

徐金忠 见习记者 王鹤静 中国证券报·中证网

  截至12月22日,今年以来公募基金市场共成立了13只REITs产品,发行份额合计74亿份,总发行规模约为419.48亿元。此外,随着首批5只公募REITs扩募项目获得沪深交易所受理和反馈,我国公募REITs市场迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。

  业内人士表示,已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头,其积累数年的资产储备将为未来REITs扩募增长打开合理想象空间。此外,公募REITs常态化发行成为年度主线,并且有望延续至明年。

  今年发行规模近420亿元

  Wind数据显示,截至12月22日,今年以来公募市场共成立了13只REITs产品,发行份额合计74亿份,总体发行规模约为419.48亿元,总市值约为420.46亿元。此外,上交所网站显示,嘉实京东仓储物流REIT已于12月7获得受理,中金山高集团高速公路REIT于12月13日获得反馈。

  在今年以来成立的13只REITs中,按照Wind的资产类型分类,包括4只交通基础设施类REITs、4只园区基础设施类REITs、4只保障性租赁住房类REITs以及唯一一只能源基础设施类REITs——鹏华深圳能源REIT。

  其中,交通基础设施类REITs发行规模普遍较大,中金安徽交控REIT更是位居发行规模榜首,规模高达108.80亿元,华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT紧随其后,发行规模分别为93.99亿元、47.93亿元;园区基础设施类REITs和保障性租赁住房类REITs的发行规模相对较小,发行规模从8亿元到16亿元不等。

  认购方面,园区基础设施类REITs和保障性租赁住房类REITs则普遍受到了网下投资方和公众投资方的积极认购,其中华夏基金华润有巢REIT网下投资方和公众投资方的认购比例分别低至0.47%、0.31%,华夏合肥高新REIT网下投资方和公众投资方的认购比例分别低至0.64%、0.23%。

  此外,REITs在行情走势上也呈现出了分化态势。截至12月22日,13只REITs自上市以来的平均涨幅为-3.47%。其中,鹏华深圳能源REIT的表现较为突出,自7月26日上市以来的区间涨幅达到13.76%;华夏中国交建REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT自上市以来的区间跌幅已超过10%。

  REITs扩募取得进展

  今年,我国公募REITs在扩募层面取得了重大进展。9月,首批5只REITs发布了扩募公告,扩募发行进入实质化阶段。上交所网站显示,富国首创水务REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT于9月29日披露扩募份额上市申请获得受理的公告,并于12月7日收到上交所反馈意见;深交所网站显示,红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT于9月28日披露扩募方案,并于12月7日收到深交所出具的审核问询函。

  从5只扩募REITs拟购入的基础设施项目来看,业内分析认为,两单仓储物流类REITs项目出租率较高且营业收入水平整体较为稳定,其中红土盐田港REIT项目的区位优势突出,拟购入资产规模有限,关联方集中度较高,中金普洛斯REIT项目补充了资产覆盖区域,出租率有望提升。

  另外,两单产业园区类REITs项目接近满租状态,其中华安张江光大REIT扩募倍数最高,且扩募对基金分派率的提升幅度最大,博时蛇口产园REIT扩募资产的运营表现优于首发资产;环保水务类REITs即富国首创水务REIT项目近三年整体运营情况稳中有进,营业收入与毛利率呈现逐步增长,但扩募资产区位不及首发资产,保底补偿确保现金流稳定。

  分析REITs扩募的原因,富国首创水务REIT的基金经理李盛表示,通过扩募可以扩大单只REIT产品的规模和收入,降低资产过于集中的风险,有利于提升REITs产品的流动性,更好地发挥基金管理人、运营管理机构的专业能力以及REITs盘活存量资产、促进新增投资的功能,使得REITs成为同类优质资产持续上市的平台。

  首发与扩募双轮驱动

  证监会党委委员、副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示,我国的REITs市场要进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域;并且,尽快推动首批扩募项目落地,促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制,积极探索建立多层次REITs市场。

  中信建投证券表示,扩募有利于驱动已上市REITs实现规模与业绩双增,并且通过分散底层资产集中度有利于降低收益波动风险。目前,已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头,其积累维续数年的资产储备将为未来REITs的扩募增长打开合理想象空间。此外,公募REITs常态化发行成为年度主线,并且有望延续至明年,百余家企业发布公告开启REITs发行申报工作,叠加监管审批步伐加快,预期明年新发REITs数量将达30只。

  展望我国公募REITs市场的后续表现,国金证券表示,预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下,市场规模将得到持续提升,这一创新型金融产品也将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。另外,REITs在扩募落地后的实操环节仍伴随部分问题,未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向。投资者可聚焦存量REITs后续扩募可能性以及储备资产的质量,以长期配置视角参与,分享扩募后的红利收益。

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