国金证券：上海调控加码 不改市场预期

　　【行业分析】

　　上海调控加码 不改市场预期

　　在“十一”前后密集调控政策出台期间，上海主要是强调销售备案实行市区两级审核和一房一价、存量房交易实行资金监管、对土地竞拍要求自有资金，严禁场外配资。“十一”调控政策以来，截至本月27日，上海新房销量环比10月下降15%，中原二手房报价指数也由10月第一周的58.2下降到11月第三周的48.1。土地市场方面，上海10月住宅用地成交31万方、总价9.9亿元，而截至27日，11月住宅用地成交33万方、总价12.2亿元，可以看出土地市场依旧十分火热。本次调控政策进一步提高了购房门槛，预计上海新房销量或进一步受到压制。

　　我们认为，从影响市场预期的角度，政策高点已过，本次上海市调控政策加码并不会改变市场预期。调控政策的目的主要是限制限制商品房的流动性，弱化交易量对价格的推升作用，同时也期望缓解土地市场过热的情况，将资金引导进入实体经济领域。另外限制当下的购房需求，也会起到将首套和刚需的购买需求延后的效果，一定程度上也能起到稳定市场的作用。从投资角度来看，不再是政策预期向好-销量价格表现-刺激拿地新开工-投资回升的传导逻辑，销量表现对投资的消极影响比较有限。相反土地争夺、刚性的开工竣工和核心城市加大更新改造力度将积极托底房地产投资，因此我们预计未来房地产投资增速尽管会有回落，但并不会连续大幅下降。

　　在资产荒的大背景下、行业资源整合和土地资源争夺趋势进一步强化，险资举牌是持续的而非偶然的扰动。我们看好资源型和低估值类个股，建议关注物流地产稀缺标的南山控股、估值较低涨幅相对较少的泰禾集团、险资偏好的招商蛇口、华侨城A等个股。